绕了一圈，远洋服务拿下红星物业
文/乐居财经 邓鑫妮
收购红星地产的故事续集，远洋集团（03377.HK）在一年多以后再次讲了起来。
和许多地产收购的叙事结构相同，房企母公司留下地产相关的业务，物管业务则转移到自己的物业平台。
如今，远洋集团也进行到了这个步骤。
8月12日，远洋集团和远洋服务（06677.HK）发布联合公告，内容显示，远洋服务将以5亿元价格收购天津熙合供应链服务有限公司（简称“天津熙合”）100%股权。
红星的物业资产已经由天津熙合掌控，换言之，收购天津熙合就是收购红星物管资产。
这笔交易是预料之中的事情，只是比预想中晚了一些。
2021年7月18日，远洋集团公告称，将与远洋资本联手收购红星美凯龙控股集团旗下“重庆企发”70%股份，这笔收购除了有红星地产的资产外，还包含红星地产的物业管理业务，总对价40亿元。
如今，时隔一年，远洋集团才正式将红星地产的物业管理业务转让给远洋服务。
股权转让后，远洋集团既给了远洋服务实实在在的项目，自身又拿到现金，避免了同业竞争，可说是一步双赢的棋。
物管资产腾挪
欲将红星地产的物业管理业务划拨到远洋服务旗下，远洋集团提前做了一番腾挪，将该部分物业资产进行了重组，打包到天津熙合旗下，并由远洋集团和远洋资本分别持有50%。
这样一来，远洋集团等只需单独出售天津熙合100%股权，就能将红星地产的物业管理业务，转到远洋服务旗下。
“母公司完成重庆企业发展收购，继而带来红星物业后续合作。”远洋服务的管理层曾经提到。
如今看来，双方的合作力度又将进一步加深。完成收购后，远洋服务将持有天津熙合全部股份。
根据公告，第一卖方为远洋集团的全资附属公司正乾置业，以及第二卖方远洋资本，二者分别持股50%。
买方、卖方和标的公司，三方都是熟人，价格也颇为实在。
按照天津熙合2021年3980万元净利润计算，5亿元的收购PE约为12.56倍，是上市物企收购常见的溢价水平。
天津熙合的成长性并不差，今年上半年的净利润已经达到4080万元，超过去年全年水平。
而且，其手中资产也不少。
“未来3年内，随着项目进入交付期，该物业管理平台在管面积有望突破2000万平方米。”去年收购红星地产时，就有预料。
眼下，天津熙合控制企业有10家，在管建筑面积约为1390万平方米，涵盖48个住宅项目及13个非住宅项目，而储备建筑面积约为1210万平方米，涵盖50个住宅项目及8个非住宅项目。
远洋服务的收购目的向来明确，去年收购瓯睿物业是为了加码医院业态，年底收购未来和谐物业和正源物业，全年实现合约面积破亿。
收购红星物业，一方面整合物管业务，另一方面能够让远洋服务在相对短的时间内进入新的地区市场。
公告显示，天津熙合主要从事物业管理服务，业务集中在京津冀区域、环渤海区域、华东区域、华南区域、华中及华西区域。
5个月外拓1200万方
收购完成后，天津熙合及其下属企业的业绩将会并表远洋服务，将为后者带来新一轮的增长。
“2021年实现合约面积过亿。”此前，远洋服务董事局主席兼总裁杨德勇定下规模目标。
如今这一承诺已经兑现，新的目标可以提上日程。
上市一年多，远洋服务积极外拓，过去一年，其下单瓯睿物业、未来和谐物业和正源物业三笔收购标的，投资动作也频频发生。
据乐居财经《物业k线》不完全统计，2021年远洋服务共对外投资的企业超10家，除了涉及主营物业管理服务业务外，还投资了科技服务等协同业务领域。
多种规模拓展并举，远洋服务实现了快速增长。截至2021年12月31日，远洋服务的总合约建筑面积约为1.06亿平方米，总在管面积为7348万平方米，分别较上一年同期增长约49%及62%。
第三方拓展也不逊色，如今第三方合约面积已经超过关联方。2021年，远洋服务合约面积中第三方来源占比从上一年的约33%提升至51%，新增合约面积中来自第三方拓展的规模为3260万平方米，占比约为87%。
中报披露在即，远洋服务在官微中披露了一段规模信息，依旧保持着较快的外拓速度。
“截止5月31日，新增外拓面积超1200万平方米。坚持“一体两翼”战略，坚持拓展高质量住宅，持续寻找商写及公建类项目。”
远洋买“红星”
远洋服务能够分羹红星物业，离不开母公司收购红星地产为其铺路。
2021年7月18日，远洋集团和远洋资本一同收购重庆红星美凯龙企业发展有限公司（简称“重庆企发”，现更名为“重庆远洋红星企业发展有限公司”）70%股份，而重庆企发正是红星地产的控股股东，交易总价40亿元。
至此，远洋系成功掌舵红星地产。
红星携带的资产颇为丰富，存货逾600亿元，91个物业项目，住宅面积合计约2017.1万平方米，商业建筑面积合计625.2万平方米。
跻身百强的红星地产，一朝“卖身”，还是那个不新鲜的话题：流动性危机。
据了解，截止2020年末，重庆企发净资产为167.49亿元，以该数值计算，70%的股权对应的价值约为117.24亿元，但远洋的出价仅仅只有40亿元，缩水超77亿元。
IPG中国首席经济学家柏文喜曾对此分析称，收购价与对应的股权价值相差过大，表示红星企发可能存在明股实债问题，或者收购价被打了较大的折扣，或者说明红星企发的流动性压力非常严重。
截至2020年底，重庆企发的总资产为1189亿元，总负债高达1021亿元，其中流动负债900.7亿元。扣除近500亿元的合同负债后，流动负债400亿，而手头现金仅有90亿元，债务已然压顶。